Снижение ставки НДС до 5% при покупке жилья на Кипре

При покупке жилья на Кипре, которое используется в качестве основного и постоянного места жительства, применяется пониженная ставка НДС в размере пяти процентов (5%). Чтобы получить право на эту льготу, необходимо выполнить определенные условия, о которых мы расскажем в этой статье. В конце статьи будут приведены примеры расчета пониженной ставки НДС для различных ситуаций.

I. Переходные положения

Закон о внесении поправок устанавливает статью 63 Закона о НДС, которая вводит переходные положения, применяющие положения Закона о НДС 95(I) 2000, действовавшие до даты публикации Закона о внесении поправок.

В частности, согласно этим положениям, пониженная ставка НДС в размере пяти процентов (5%) применяется при покупке или строительстве жилья на первые 200 квадратных метров пригодной для строительства площади, как это определено в градостроительном разрешении, выданном до 31 октября 2023 года, на основании коэффициента застройки в архитектурных планах, представленных в "компетентный орган" для получения градостроительного разрешения или в заявлении на получение градостроительного разрешения, поданном в компетентный орган до 31 октября 2023 года. При соблюдении вышеуказанных условий заявителю предоставляется трехлетний период с 16 июня 2023 года для подачи надлежащим образом заполненной ответственной декларации для применения пониженной ставки НДС в размере пяти процентов (5%) при приобретении жилья первых 200 квадратных метров застраиваемой площади на основании разрешения на градостроительство, выданного до 31 октября 2023 года, или на основании заявления на получение разрешения на градостроительство, поданного до 31 октября 2023 года.

II. Когда пониженная ставка НДС в размере пяти процентов (5%) не применяется

Согласно Закону о внесении поправок, начиная с 16 июня 2023 года, пониженная ставка НДС в размере пяти процентов (5%) не применяется к жилью, если:

• Общая площадь превышает 190 квадратных метров, или
• Общая стоимость жилья превышает 475 000 евро

Для жилья, площадь которого превышает 190 квадратных метров или общая стоимость которого превышает 475 000 евро, стандартная ставка НДС применяется ко всей сумме покупки или стоимости строительства жилья.

III. Применение пониженной ставки НДС в размере пяти процентов (5%)

Положения Закона о внесении поправок о введении пониженной ставки НДС в размере пяти процентов (5%) распространяются на первые 130 квадратных метров полезной площади здания стоимостью до 350 000 евро.

Для сделок, в которых:

• Стоимость составляет до 350 000 евро, пониженная ставка НДС применяется пропорционально площади квадратных метров, превышающей 130 квадратных метров и до 190 квадратных метров.
• Стоимость составляет от €350 001 до €475 000, пониженная ставка НДС применяется до €350 000 пропорционально квадратным метрам застраиваемой площади, превышающей 130 кв. м и до 190 кв. м.

IV. Положения для лиц с ограниченными возможностями

Для лиц с ограниченными возможностями (как определено в статье 2 Закона о внесении поправок) пониженная ставка НДС в размере пяти процентов (5%) применяется к первым 190 квадратным метрам площади жилья, независимо от общей площади жилья. Если общая стоимость сделки превышает 475 000 евро, стандартная ставка НДС применяется ко всей сумме стоимости покупки или строительства жилья.

V. Положения для многодетных семей

Для многодетных семей (семей с не менее чем четырьмя детьми) общая площадь жилья увеличивается на 15 квадратных метров за каждого дополнительного ребенка сверх трех, как при покупке, так и при строительстве жилья. Лимиты стоимости в €350 000 и €475 000 остаются неизменными, несмотря на увеличение общей площади за счет детей. Если общая стоимость сделки превышает 475 000 евро, стандартная ставка НДС применяется ко всей сумме стоимости покупки или строительства жилья.

VI. Приобретение другого жилья до истечения десяти (10) лет

Согласно статье Закона о внесении изменений, опубликованной в Официальном вестнике Республики 16 июня 2023 года, девятый подпункт пункта 3 таблицы C Пятого перечня Закона о НДС 95(I) 2000 года был изменен следующим образом:

• Лицо, воспользовавшееся правом на приобретение жилья по пониженной ставке НДС, может повторно воспользоваться этим правом в отношении другого жилья до истечения десяти (10) лет при условии уплаты разницы между суммами налога, полученными в результате применения пониженной ставки и стандартной ставки за период, в течение которого жилье не использовалось в качестве основного места жительства.

Если право на применение пониженной ставки НДС было одобрено для приобретения или строительства жилья, а новая ответственная декларация на другое жилье подается до истечения десяти (10) лет, срок исчисляется с даты подачи новой декларации с увеличением до 24 месяцев до вступления во владение новым жильем. Новая декларация об ответственности может быть подана на любом этапе строительства жилья или до вступления во владение приобретенным жильем.
‍

Пример 1

• Площадь недвижимости: 130 кв.м.
• Стоимость сделки: €350 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: €350 000,00

Стоимость сделки, облагаемая стандартной ставкой НДС: €0.00

Расчет НДС:

• НДС 5% с €350 000: €17 500

Общая сумма НДС: €17,500

‍

Пример 2

• Площадь недвижимости: 150 кв.м.
• Стоимость сделки: €350 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: €303 333,33

Стоимость сделки, облагаемая стандартной ставкой НДС: €46 666,67

Расчет НДС:

• НДС 5% с €303 333,33: €15 166,66
• НДС 19% с 46 666,67 евро: 8 866,67 евро

Общая сумма НДС: €24 033,33

Метод расчета:
(130 кв.м./150 кв.м.)×€350 000=€303 333,33
€350 000-€303 333,33=€46 666,67

‍

Пример 3

• Площадь недвижимости: 120 кв.м.
• Стоимость сделки: €370 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: €350 000

Стоимость сделки, облагаемая стандартной ставкой НДС: €20,000

Расчет НДС:

• НДС 5% с €350 000: €17 500
• НДС 19% с €20,000: €3,800

Общая сумма НДС: €21 300

Метод расчета:

(120 кв.м./120 кв.м.)×€350,000=€350,000
€370,000-€350,000=€20,000
‍

‍
Пример 4

• Стоимость сделки: €330 000
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: 268 125 евро

Стоимость сделки с учетом стандартной ставки НДС: €61 875

Расчет НДС:

• НДС 5% с 268 125 евро: 13 406,25 евро
• НДС 19% с 61 875 евро: 11 756,25 евро

Общая сумма НДС: € 25 152,50

Метод расчета:

(268,125/330,000)×€330,000=€268,125
€330,000−€268,125=€61,875

‍
Пример 5

• Площадь недвижимости: 160 кв.м.
• Стоимость сделки: €370 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: 284 375 евро

Стоимость сделки с учетом стандартной ставки НДС: €85 625

Расчет НДС:

• НДС 5% с 284 375 евро: 14 218,75 евро
• НДС 19% с 85 625 евро: 16 268,75 евро

Общая сумма НДС: €30 487,50

Метод расчета:

(160 кв.м./160 кв.м.)×350 000 евро=284 375 евро

€370,000−€284,375=€85,625

‍

Пример 6

• Площадь недвижимости: 191 кв.м.
• Стоимость сделки: €479 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: €0.00

Стоимость сделки с учетом стандартной ставки НДС: €479,000

Расчет НДС:

• НДС 5% от €0.00: €0.00
• НДС 19% с €479,000: €91,010.00

Итого НДС: €91 010,00

‍

Пример 7

• Стоимость недвижимости: €475,000
• Большая семья (количество детей): 5
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: 294 736,84 евро

Стоимость сделки, облагаемая стандартной ставкой НДС: €180 263,16

Расчет НДС:

• НДС 5% с 294 736,84 евро: 14 736,84 евро
• НДС 19% с €180 263,16: €34 250,00

Общая сумма НДС: €48 986,84

Метод расчета:

(130 кв.м+15 кв.м+15 кв.м)×(475 000/350 000)=€294 736,84
€475 000-€294 736,84=€180 263,16

Пример 8

• Площадь недвижимости: 220 кв.м. (190 кв.м. + 15 кв.м. + 15 кв.м.)
• Стоимость сделки: €475 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Большая семья (количество детей): 5
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: 254 545,45 евро

Стоимость сделки с учетом стандартной ставки НДС: €220 454,55

Расчет НДС:

• НДС 5% с €254 545,45: €12 727,27
• НДС 19% с €220 454,55: €41 886,36

Общая сумма НДС: €54 613,63

Метод расчета:

(350,000/475,000)=€254,545.45
€475,000−€254,545.45=€220,454.55

‍

Пример 9

• Площадь недвижимости: 230 кв.м.
• Стоимость сделки: €475 000
• Люди с ограниченными возможностями: Нет
• Большая семья (количество детей): 5
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: €0.00

Стоимость сделки с учетом стандартной ставки НДС: €475,000

Расчет НДС:

• НДС 5% от €0.00: €0.00
• НДС 19% с €475,000: €90,250.00

Итого НДС: €90,250.00

Метод расчета:

‍Посколькуплощадь застройки 230 кв.м превышает максимально допустимую площадь для многодетной семьи с двумя детьми, которая составляет 220 кв.м (190 кв.м + 15 кв.м + 15 кв.м), пониженная ставка НДС не применяется.

‍

Пример 10

• Стоимость недвижимости: €475,000
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: 392 391,30 евро

Стоимость сделки, облагаемой стандартной ставкой НДС: €82 608,70

Расчет НДС:

• НДС 5% с 392 391,30 евро: 19 619,57 евро
• НДС 19% с €82 608,70: €15 695,65

Общая сумма НДС: €35 315,22

Метод расчета:

(230 кв.м./190 кв.м.)×€475,000=€392,391.30

€475,000−€392,391.30=€82,608.70

‍

Пример 11

• Площадь недвижимости: 170 кв.м.
• Стоимость сделки: €460 000
• Человек с ограниченными возможностями: Да
• Многодетная семья (количество детей): Нет
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки с учетом пониженной ставки НДС 5%: €460 000

Стоимость сделки, облагаемая стандартной ставкой НДС: €0.00

Расчет НДС:

• НДС 5% с €460 000: €23 000
• НДС 19% на €0.00: €0.00

Общая сумма НДС: €23,000

Метод расчета:

(170 кв.м./170 кв.м.)×460 000 евро=460 000 евро

€460,000−€460,000=€0.00

‍

Пример 12

• Площадь недвижимости: 230 кв.м.
• Стоимость сделки: €475 000
• Человек с ограниченными возможностями: Да
• Большая семья (количество детей): 7
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: 392 391,30 евро

Стоимость сделки, облагаемой стандартной ставкой НДС: €82 608,70

Расчет НДС:

• НДС 5% с 392 391,30 евро: 19 619,57 евро
• НДС 19% с €82 608,70: €15 695,65

Общая сумма НДС: €35 315,22

Метод расчета:

(190 кв.м./230 кв.м.)×€475,000=€392,391.30

€475,000−€392,391.30=€82,608.70

В данном примере заявитель будет руководствоваться тем критерием, который обеспечивает наименьшее бремя НДС, то есть критерием для человека с ограниченными возможностями, а не для многодетной семьи.

‍

Пример 13

• Площадь объекта: 185 кв.м.
• Стоимость сделки: €480 000
• Человек с ограниченными возможностями: Да
• Большая семья (количество детей): 7
• Дата представления ответственной декларации: например, 2 января 2024 г., 2 января 2025 г. или 2 января 2026 г.

Стоимость сделки, облагаемой НДС по сниженной ставке 5%: €0.00

Стоимость сделки с учетом стандартной ставки НДС: €480,000

Расчет НДС:

• НДС 5% от €0.00: €0.00
• НДС 19% с €480 000: €91 200

Общая сумма НДС: €91 200

Метод расчета:

‍Поскольку стоимость сделки превышает 475 000 евро, стандартная ставка НДС применяется ко всей сумме.

‍

‍