Приобретение недвижимости на Кипре

Приобретение кипрской недвижимости европейцами

Граждане европейских стран, включая компании, акционерами которых являются граждане европейских стран, могут приобретать любой тип кипрской недвижимости без каких-либо ограничений.

Приобретение кипрской недвижимости неевропейцами

Приобретение недвижимого имущества на Кипре некиприотами регулируется Законом о приобретении недвижимого имущества (иностранцами) и Директивами Центрального банка Кипра.

Согласно вышеуказанному закону, "иностранцем" считается любое лицо, не являющееся гражданином Республики Кипр, в том числе:

- компания, контролируемая инопланетянами.

- иностранная компания и

- траст, бенефициаром которого является иностранец.

12/12/2012 Министерство внутренних дел объявило, что граждане третьих стран (иностранцы) могут приобретать более одной единицы недвижимого имущества на Кипре, с целью привлечения инвестиций на Кипр (из третьих стран) и усиления лицензионной политики в отношении миграции на Кипр. В соответствии с Законом, на граждан третьих стран налагаются определенные ограничения при покупке недвижимого имущества на Кипре. К ним относятся следующие:

- Участок под застройку или участок земли площадью не более 4014 м2 для строительства на нем дома, который будет использоваться в качестве частного жилья ИЛИ

- Две жилые единицы в одном здании при условии, что эти единицы находятся рядом (горизонтально или вертикально), если эти единицы относятся к дому или квартире, где возможно объединение в одну единицу ИЛИ

- Одно жилое помещение и один магазин, площадь последнего не должна превышать 100 м2 ИЛИ

- Один жилой блок и один офис, площадь последнего не должна превышать 250 м2.

Если речь идет о супружеской паре, то вышеуказанные ограничения будут применяться к ней так же, как если бы она была одним заявителем (одним субъектом). Следует отметить, что в случае супружеской пары будет выдано только одно разрешение.

Разрешение должно быть запрошено в Совете министров путем подачи письменного заявления, которое должно быть подано покупателем, не являющимся гражданином ЕС, после подписания договора купли-продажи.

Разрешение выдается всем добросовестным покупателям в обязательном порядке.

Однако в некоторых случаях Совет министров может дать разрешение на приобретение недвижимости для коммерческих целей, если проект считается полезным для экономики Кипра в целом (например, с точки зрения туризма или занятости).

Компания, принадлежащая неевропейцам, также может приобретать помещения для своей деятельности (без ограничений по объему) и для проживания своих иностранных сотрудников, при условии, что она содержит полноценный офис и резиденцию, которая будет зарегистрирована на имя сотрудника.

При продаже недвижимости в будущем вся сумма, вырученная от продажи, может быть вывезена с Кипра (после погашения налоговых обязательств), и к ней не будет применяться валютный контроль.

Налоги и сборы, применяемые к недвижимому имуществу на Кипре

Ниже перечислены основные налоги, возникающие при приобретении, владении и отчуждении недвижимого имущества, расположенного на Кипре. Описанные налоги применяются как к физическим, так и к юридическим лицам.

A. Налоги, возникающие при приобретении недвижимости.

- Плата за перевод

После регистрации недвижимости в Земельном кадастре покупатель должен оплатить сборы за передачу собственности

на основе стоимости недвижимости, оцененной Управлением земельного кадастра:

Снижение или освобождение от платы за перевод

Передача недвижимого имущества освобождается от платы за передачу, если передача относится к сделке, облагаемой НДС. В случае сделок, не облагаемых НДС, законодательство предусматривает освобождение от уплаты 50 % комиссии за передачу.

- Гербовый сбор

- Налог на добавленную стоимость (НДС)

Передача бывших в употреблении зданий не облагается НДС. Вновь возведенные здания (и связанная с ними земля) облагаются стандартной ставкой НДС 19 %.

Пониженная ставка НДС в размере 5% применяется при покупке или строительстве дома или квартиры для использования в качестве основного места жительства.

Сниженная ставка применяется к первым 200 м2; к остальным квадратным метрам применяется стандартная ставка 19%.

16 июня 2023 года в Закон об НДС были внесены следующие изменения в отношении основного частного жилья:

НДС 5% применяется для:

- Первые 130 м2 стоимостью до €350.000

- При условии, что общая стоимость не превышает €475.000 и общая площадь не превышает 190 м2

Приобретение и/или строительство нового жилья, площадь которого превышает 190 м2 и/или максимальную сумму в €475.000, облагается НДС в размере 19% на всю стоимость.

Переходные положения

Новые законодательные рамки не распространяются на здания, для которых было получено разрешение на планирование или подана заявка на разрешение на планирование до 31 октября 2023 года, а соответствующая заявка на ставку НДС 5% была подана в течение 3 лет с момента вступления в силу нового закона (т.е. до 15/06/2026)

Любые жилые помещения, соответствующие переходным положениям, будут иметь право на применение сниженной ставки НДС в размере 5% в соответствии с режимом, действующим до 15/06/2023 (т.е. 5% на первые 200 м2 без ограничения стоимости или размера).

Пониженная ставка также применяется к недвижимости, приобретенной физическими лицами, которые не проживают на Кипре, но приобретают недвижимость для использования в качестве резиденции во время пребывания на Кипре.

Со 2 января 2018 года реализация лицом незастроенных земельных участков под застройку, предназначенных для возведения одного или нескольких стационарных сооружений, облагается НДС по стандартной ставке, если поставка осуществляется в рамках экономической деятельности этого лица.

С 13 ноября 2017 года сдача в аренду недвижимого имущества налогооблагаемому лицу для осуществления налогооблагаемой предпринимательской деятельности облагается НДС по стандартной ставке (19%)

B. Налоги, возникающие в связи с правом собственности на недвижимость.

Налогообложение доходов от аренды

- Подоходный налог

Доход от аренды недвижимого имущества, расположенного на Кипре, полученный лицом, не являющимся налоговым резидентом Кипра (компанией или физическим лицом), облагается подоходным налогом следующим образом:

Физические лица: Валовой доход от аренды кипрской недвижимости, полученный после освобождения от уплаты 20% и некоторых допустимых вычетов, объединяется со всеми другими облагаемыми налогом доходами Кипра (если таковые имеются) и облагается налогом в соответствии с прогрессивными ставками подоходного налога для физических лиц Кипра.

Компания: Валовой доход от аренды кипрской недвижимости объединяется со всеми остальными облагаемыми налогом доходами Кипра (если таковые имеются), и после вычета расходов, разрешенных к налогообложению, полученная прибыль облагается налогом по единой ставке 12,5%.

- Специальный взнос на оборону

Для компаний и физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Кипра (которые также имеют домициль), существует дополнительный налог на доход от аренды, представляющий собой налог на специальный оборонный взнос, который взимается по ставке 3% с валовой суммы дохода от аренды после 25% освобождения от налога на этот доход.

- Взнос на национальное медицинское страхование (NHS)

Доход от аренды облагается взносом в NHS по ставке 2,65%.

C. Налоги, возникающие при выбытии имущества.

- Налог на прирост капитала (НПК)

Налог на прирост капитала уплачивается продавцом и взимается по ставке 20% с компаний и физических лиц с прибыли, возникающей от продажи недвижимого имущества, расположенного на Кипре, включая прибыль от продажи акций компании, владеющей недвижимым имуществом, расположенным на Кипре (за исключением акций, котирующихся на любой признанной фондовой бирже). Облагаемая прибыль - это цена продажи за вычетом большей из двух величин: себестоимости или рыночной стоимости на 1 января 1980 года, скорректированной с учетом индексации и после возмещения определенных расходов.

Вышеуказанные льготы предоставляются только один раз, а не для каждой утилизации. Максимальная сумма, которую можно получить за комбинацию вышеперечисленных льгот, составляет 85 430 евро.

Освобождение от налога на прибыль: Прибыль от продажи кипрской недвижимости, приобретенной в период с 17 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, освобождается от налога на прибыль при соблюдении определенных условий.

- Взнос в размере 0,4% на любое проданное недвижимое имущество

Начиная с 22 февраля 2021 года, при продаже любого недвижимого имущества, расположенного в Республике Кипр, взимается 0,4% от суммы выручки от продажи, которую должен заплатить продавец.

В случае отчуждения доли в компании, владеющей таким недвижимым имуществом, взнос будет применяться к стоимости недвижимого имущества в сделке. Это применимо только в том случае, если покупатель также получает контроль над указанной компанией. Стоимость недвижимого имущества определяется Департаментом земель и землеустройства на основании последней оценки, имеющейся в распоряжении Департамента.

D. Прочие налоги

На Кипре нет ни налога на богатство, ни налогов на наследство, таких как налог на наследство.

Иммиграционные программы для неевропейцев

Неевропейцы могут путешествовать или проживать на Кипре без необходимости получения визы в соответствии с программой постоянного вида на жительство (PRP) - Положение 6(2). Среди различных условий этой программы, предварительным условием является приобретение недвижимости на Кипре стоимостью не менее 300 000 евро.